Ryhmärakentaminen on viime aikona ollut esillä maan tiedotusvälineissä. Tämä johtuu ennen muuta Jätkäsaaressa vireillä olevista, konsulttivetoisista hankkeista, jotka ovat saaneet hyvin tilaa eri areenoilla. Viimeksi oli aiheesta asiaa YLE:n Kuningaskuluttajassa.

Samaan aikaan oma hankkeemme on edennyt myrskyn ja tuiskun läpi kohti seuraavia rakennusvaiheita. En ole syysmyrskyjen mainingeissa voinut välttyä epäilemästä ryhmärakentamismuodon järkevyyttä rakennuttajana olevan tulevan asukkaan kannalta. Riskit ovat suuret, eikä hanke ole omissa käsissä samalla tavalla kuin yksittäisessä omakotitalohankkeessa. 

Ryhmärakentaminen on nopeasti yleistyvä rakentamismuoto, joka mahdollistaa projekteja, joihin yksittäisilla talonrakentajilla tai -rakennuttajilla ei yksin olisi mahdollisuuksia, kuten esimerkiksi kerrostalon rakentamisen. Ryhmärakennuttamisena toteutettavat eri hankkeet poikkeavat kuitenkin merkittävällä tavalla toisistaan. Toiset ovat lähempänä omakotitalon rakentamista ja toiset lähempänä rakennuttajaliikkeiden toteuttamaa uudisrakentamista. 

Ryhmärakentamishankkeet voi karkeasti jakaa konsultti- ja asukaslähtöisiin hankkeisiin. Meillä on kysymys nimenomaan jälkimmäisestä, vaikka nykyään meillä onkin projektinjohtoa ja työmaan johtamista varten palkattu rakennuttajakonsultti.

Sillä, miten hanke alkujaan lähtee liikkeelle on merkittävä vaikutus koko projektiin suunnittelua myöten. Asukaslähtöisyys on hankkeessamme osaltaan johtanut siihen, että talot on suunniteltu hyvinkin tiukasti tulevien asukkaiden lähtökohdista. Suunnitteluvaiheessa ei ole ollut mitään tahoa, joka olisi pakottanut ryhmäläiset hakemaan yhtenäisiä, kustannustehokkaita ratkaisuja. Arkkitehti on jättänyt asukkaille lähes täyden vapauden suunnitella kustakin talosta omanlaisensa.

Suunnittelun voimakkaan asukaskeskeisyyden seurauksena Fiskarin Brygan työmaalla on parhaillaan rakennettavana viisi aivan erilaista taloa. Olemme liittyneet projektiin vasta myöhemmin, mutta olen ymmärtänyt, että yhtenäistämispyrkimyksiä on matkan varrella ollut. Syystä tai toisesta ne eivät kuitenkaan ole saaneet tuulta alleen. 

Talojen erilaisuus on käytännössä johtanut siihen, että ryhmärakentamisen hyödyt jäävät osin saavuttamatta. Hankinnoissa ja urakoissa saadaan toki synergiaetuja. Kuitenkin esimerkiksi rakennesuunnittelun näkökulmasta kysymyksessä on viisi täysin erilaista taloa, jotka kaikki ovat vaatineet omat laskelmansa.

Yksi olennainen tekijä suunnittelun kannalta on budjetin koko. Jos yhden tähtäimessä ovat kustannussäästöt ja toisella tavoitteena design-helmi ja vain taivas rajana, on sanomattakin selvää, että yhteisen linjan löytäminen on vaikeaa. Olisi hyvä, että jo alkuvaiheessa joku taho, joka asettaisi rajoja siihen, millaisella budjetilla projektissa ylipäänsä liikutaan. Tällainen taho voisi ideaalitapauksessa olla hankkeen liikkeelle laittanut konsultti, joka oman asemansa puolesta voisi ohjata sekä suunnittelua että budjetointia. Meidän hankkeessamme konsultilla ei ole ollut suhteessa suunnittelijoihin ja ryhmään sellaista asemaa, että tällainen rajoittaminen olisi ollut mahdollista.

Monen mutkan kautta olemme keskellä hanketta, joka on monella tavalla ainutlaatuinen. Oman osansa tähän on laittanut arkkitehti, rakennuttajaryhmä itse ja jopa kaupunki, jolla on ollut omat vaatimuksensa talojen ulkonäön, julkisivujen ja koko suunniteltavan kohteen suhteen. Tulos on kaikkien viiden talon osalta varmasti uniikki, mutta tässä vaiheessa jännittää, miten paljon miinusmerkkiseksi tilimme on muuttunut siinä vaiheessa, kun sohvaa sisään kannetaan.

Voi olla, että tulevat käänteet vielä muuttavat suhtautumistani, mutta tämänhetkisten kokemusten valossa olen tietyin varauksin valmis liputtamaan konsulttivetoisten hankkeiden puolesta. Syynä ei ole se, että meidän talomme olisi jotenkin huonosti suunniteltu tai että projektinjohto olisi tehoton. Päinvastoin. 

Konsulttivetoisessa projektissa hanke on tukevammin yksissä käsissä, jolloin paitsi suunnittelu myös kustannukset ovat paremmin hallinnassa. Tulevan asukkaan asema hankkeessa on ainakin erilainen.  Asukas voi jopa itse valita, missä vaiheessa projektia lähtee mukaan ja miten paljon vaikuttaa lopputulokseen. Syksyllä voimaan tulleen ryhmärakennuttamista koskevan lain mukaan tällaisessa hankkeessa on tulevan asukkaan turvana kuluttajansuojaan verrattava suoja suhteessa konsulttiin. Rakennuttajakonsultti voi myös taata kattohinnan, jonka yli kustannukset eivät nouse. Jos hanke viivästyy, vastuu viivästymisestä aiheutuneista kustannuksista ei kaadu tulevien asukkaiden niskaan.

Yksi asia minua kuitenkin askarruttaa. Johtaako keskittyminen ryhmärakentamisen olennaisesti rakennuttajaliikkeiden uudisrakentamisen kaltaiseksi, jossa asukkaiden vaikutusmahdollisuus lopputulokseen on hyvin vähäinen? Se ei välttämättä ole huono asia, mutta silloin ollaan aika kaukana perinteisestä ryhmärakentamisesta, jollaisesta meidänkin hankkeessa on viime kädessä kysymys. Kahden ryhmärakentamistyypin välinen ero ainakin kasvaa entistä suuremmaksi.

Talon ostaminen rakennuttajayritykseltä on muutenkin helppoa ja vaivatonta. Päätät vain kaakeleiden värit, valitset keittiön ilmeen muutaman vaihtoehdon joukosta ja odotat, että talo valmistuu. Tiedät myös etukäteen talon hinnan. Jos tulee yllätyksiä, sinä et ole se, joka kantaa vastuun. 

Ryhmärakentaminen on tulevan asukkaan kannalta aivan eri luokan projekti. Kysymys on lähtökohtaisesti kunkin tulevan asukkaan omasta projektista, mutta nämä yksittäiset rakennusprojektit toteutetaan tiiviissä yhteistyössä muiden hankkeeseen kuuluvien talojen kanssa. Vastuu sen sijaan on jokaisen omaa. Ryhmän vahvuus piileekin siinä, miten hyvin yhteisistä asioista päästään yhteisymmärrykseen. 

Rakennuttajina hankkeessa voisivat periaatteessa olla ryhmän jäsenet itse. Käytännössä kuitenkin kysymys on ollut sen verran suuresta projektista, että hankkeeseen osallistuvien kannalta asiantunteva ja kokenut projektinjohto on täysin välttämätön. Vastaavasti luottamus projektinjohtoon on suuri. Meillä on osin täysin mahdotonta arvioida rakennustyön asianmukaisuutta ja laatua. Siinä suurena apuna on rakennusmestari/konsultti, jonka toiminta hankkeessa on vakuutettu vastuuvakuutuksin. Rakennusmestarimme johtaa projektia ja vastaa työmaan johtamisesta ja valvonnasta.  

Fiskarin Bryga eroaa useista muista ryhmärakentamisena tehtävistä hankkeista siinä, että hankkeessa rakennettavat viisi taloa ovat keskenään hyvin erilaisia. Tämä on ryhmärakentamisen kannattavuuden kannalta hieman ongelmallista, koska synergiaetu ryhmässä rakentamisesta on sitä suurempi mitä enemmän yhtäläisyyksiä on. Tämä on luonnollista, koska viiden erilaisen tekeminen edellyttää viisiä eri suunnitelmia, viiden samanlaisen vain yhtä suunnitelmaa. Toteutuksessa tilanne on samankaltainen. Myös hankinnoissa etua saadaan sitä enemmän, mitä suuremmista hankinnoista on kysymys. Tähän osaltaan perustuu myös rakennuttajaliikkeiden rakentaminen. 

Toisessa Kalasataman ryhmärakentamiskohteessa talot ovat ulkopuolelta hyvin samankaltaisia.

Fiskarin Brygan rakennuttajille mahdollisuus päättää oman talon yksityiskohdista on ollut erittäin tärkeää. Taloille on toki yhteistä on niiden betoninen ulkokuori, samoin tilojen perusratkaisut sisäänkäynteineen, autotalleineen, pihojen ja parvekkeineen, mutta siihen se yhtäläisyys sitten jääkin. Reunimmaisissa taloissa on kolme ja keskimmäisissä neljä kerrosta, osassa taloista oleskelutilat ovat toisessa ja osassa kolmannessa kerroksessa, toisille tulee betonilattiat, toisille lankkulattiat jne. 

Koska talot ovat hyvin erilaisia, poikkeavat ne toisistaan myös kustannuksiltaan. Tämän vuoksi on kustannustenjaosta neuvoteltu hyvin yksityiskohtainen kustannustenjakosopimus. On selvää, etteivät kolmikerroksiset talot halua vastata nelikerroksisten ylimmän kerrosten kustannuksista.  Vastaavasti esimerkiksi me emme halua vastata ulkoseinien rakennuskustannuksista  siltä osin kuin meillä on pelkkää ikkunaa. Kustannustenjakosopimuksessa operoidaan tarkasti määritellyillä kertoimilla.  On määritelty kunkin talon prosentuaalinen osuus perustustöiden, betonielementtien ym. kustannuksista. Tavoitteena on ollut oikeudenmukainen, todellisia kustannuksia vastaava kustannustenjako talojen välille.  

Ryhmärakennuttajan suuri haaste on oman talohankkeen ja myös koko budjetin pitäminen omissa näpeissä. Toki meillä apuna hyvä projektinjohto ja tarkat laskelmat siitä, mitä talon pitäisi kokonaisuudessaan maksaa, mutta kun kysymys on elämämme suurimmasta yksittäisestä hankinnasta, ei yöunia niillä välttämättä pelasteta. 

Talomme rakennetaan ryhmärakentamishankkeena. Yksi blogini aiheista on nimenomaan tämä hieman poikkeava rakentamismuoto, joka on Suomessa viime vuosina ollut kovassa nosteessa. On aiheesta säädetty hiljattain voimaantullut lakikin.

Ryhmärakentamisella tarkoitetaan asuntorakentamisen muotoa, jossa ryhmä tulevia asukkaita ryhtyy asunnon rakentamishankkeeseen yhdessä.

Mitkä sitten ovat ryhmärakentamisen edut ja mahdolliset riskit verrattuna perinteisiin rakentamismuotoihin?

Ryhmärakentamiseksi katsottavat hankkeet eroavat varsin merkittävästi toisistaan. Perinteiseen rakentamiseen verrattuna ryhmärakentamisella saavutettavat edut ja siihen liittyvät riskit ovat eri muodoissa kuitenkin samankaltaiset.

Konkreettinen rahallinen hyöty, jonka ryhmärakennuttaja saa verrattuna rakennuttajaliikkeeltä uudisasunnon ostavaan henkilöön on varainsiirtoverottomuus. Kysymys on talon rakentamisesta, eikä  rakentamiseen itsessään liity varainsiirtoverovelvollisuutta. Varainsiirtoveroa maksetaan varallisuuden siirtyessä, ei sitä rakennettaessa tai luotaessa.

Toinen etu suhteessa rakennuttajaliikkeeltä ostettuun uudiskohteeseen on mahdollisuus itse päättää asuntoa koskevista yksityiskohdista. Rakennuttajaliikkeiden rakentamien talojen osalta tulevien asukkaiden mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluun on yleensä hyvin rajallinen.

Perinteiseen omakotirakentamiseen verrattuna ryhmärakentamisen ehkä suurin etu on synergiaetu  siitä, että rakentaminen tehdään isompana urakkana. Kun kaikki hankinnat ja palvelut kilpailutetaan suurempina kokonaisuuksina, saavutetaan hyvinkin merkittäviä kustannussäästöjä. Rakennusprojektina voi ryhmärakentamishankkeessa olla esimerkiksi kerrostalo tai muu mittavampi rakennuskohde, jollaisen rakentamiseen tavallisella omakotirakentajalla ei yksin olisi mitään mahdollisuutta. On aivan eri asia tehdä viiden vierekkäisen talon perustukset tai elementtitalon kokoaminen kuin viiden talon rakennustöitä täysin erillisinä. Tämä synergiaetu koskee niin suunnittelua, valvontaa kuin yksittäisiä urakoitakin.

Fiskarin Brygan rakennustyöt tehdään yhteisenä urakkana.

Ryhmärakentamisessa saavutettavien etujen vastapainona tähän rakentamismuotoon liittyy varsin merkittäviä riskejä verrattuna yksittäisenä urakkana tehtävään rakentamiseen ja rakennuttajaliikkeeltä ostettuun uudiskohteeseen.

Harvalla ryhmärakennuttajalla on asiantuntemusta itse johtaa ryhmärakentamisprojektia tai hoitaa työmaavalvontaa. Tämän vuoksi ryhmärakentamisessa yleensä on tarpeen palkata erillinen projektinjohtaja/konsultti.  Uusi ryhmärakennuttamislaki tuo vastaisuudessa yksittäisille rakennuttajille kuluttajansuojaan verrattavaa suojaa suhteessa hankkeessa toimivaan konsulttiin, mutta muissa suhteissa ryhmärakennuttajan turvana ei ole edelleenkään kuin hankkeeseen  yksilöllisesti laaditut sopimukset.

Mitä tapahtuu, jos yksittäinen ryhmärakennuttaja ei maksa laskujaan? Entä jos joku luopuu hankkeesta rakentamisvaiheen aikana? Näitä tilanteita varten ei ole olemassa muuta turvaa kuin ryhmän keskinäiset sopimukset. Kuvaavaa on, että Fiskarin Bryga -hankkeessa on rakennuttajaryhmässä useampikin lakimies. 

Toinen merkittävä riski ryhmärakentamisessa ovat rakentamisaikana tapahtuvat virheet. Rakennuttajavetoisessa tilanteessa uudisasunnon ostaja on oikeutettu korvauksiin rakennusliikkeeltä virheen johdosta suoraan asuntokauppalain vastuusäännösten nojalla. Perinteisessä omakotirakentamisessa riskit ovat hankkeen koosta johtuen jo lähtökohtaisesti pienemmät.

Ryhmärakentamisessa keinot ovat rajalliset. Joitain tilanteita varten voi suojautua vakuutuksella. Urakoitsijoilta on mahdollista vaatia vakuuksia, mutta silloin urakkahinnat myös nousevat. Rakentamisen aikainen valvonta on yksi varteenotettava riskinhallintakeino, mutta silloin on varmistuttava valvonnan laadusta. Yksittäisellä ryhmärakennuttajalla harvoin on itse ammattitaitoa valvoa esimerkiksi rakennuksen perustustöitä. Jos jokin riski toteutuu, voi olla vaikea osoittaa, miltä osin virhe on aiheutunut esimerkiksi puutteellisesta suunnittelusta tai rakennustyössä tapahtuneista laiminlyönneistä.

Kolmas ongelma ryhmärakentamishankkeissa tai oikeastaan jo niiden käynnistämisessä on tarvittavan rahoituksen saaminen. Pankit ovat suhtautuneet ryhmärakentamishankkeisiin varsin varauksellisesti. Lainan saaminen ryhmärakentamishanketta varten ei olen mitenkään itsestäänselvää, vaikka tarvittava 20 tai 30 % omarahoitusosuus löytyisikin.

Pankin näkökulmasta ongelmaksi nähdään erityisesti sen epävarmuus, rakentuuko talo koskaan suunnitelmien mukaisesti. Toisin kuin omakotirakentamisessa talon valmistuminen on ryhmärakennuttamishankkeissa riippuvainen paitsi kyseisen yksittäisen talon rakennuttajasta myös kaikista muista ryhmän jäsenistä. Ryhmärakennuttamisessa ryhmän jäsenet ovat riippuvaisia toistensa mukanaolosta hankkeessa, heidän rahoitustilanteestaan ja ylipäänsä motivaatiosta koko hanketta kohtaan. Mitenkään mahdotonta ulkopuolisen rahoituksen hankkiminen ei kuitenkaan ole. Hyvin laaditut, kattavat sopimukset ja ammattitaitoinen projektinjohto auttavat merkittävästi asiaa.

Perheellemme tarjoutui keväällä mahdollisuus lähteä rakentamaan taloa uudelle asuinalueelle Helsingin Kalasatamaan. 

Kysymyksessä on Fiskarin Bryga -nimellä kulkeva ryhmärakentamishanke, jossa viisi pariskuntaa rakentaa yhteisenä hankkeena kukin oman townhouse-tyyppisen pientalonsa vierekkäisille tonteille, Mustikkamaalle rakenteilla olevan sillan kupeeseen.

Hankkeen pääsuunnittelijan, arkkitehti Katja Maununahon havainnekuva viiden talon kokonaisuudesta.

Liityimme hankkeeseen suunnittelun aivan loppuvaiheessa. Sitä ennen oli paljon ehtinyt jo tapahtua. Kaikki oli alkanut arkkitehtikilpailusta, jonka alkuperäinen ryhmä arkkitehti Katja Maununahon johdolla voitti loppuvuonna 2012. Melkein kaikki ryhmäläiset ovat sittemmin vaihtuneet, mutta hanke on porskuttanut eteenpäin aina vain uusien ryhmäläisten voimin. Matkan varrella on neuvotteluita käyty sekä kaupungin kanssa että ryhmän jäsenten kesken. Sopimuksia on laadittu kasapäin, kustannuslaskelmia tehty ja luonnoksiakin laadittu kymmenittäin tai jopa sadoittain. Suunnitelmat ovat matkan varrella tarkentuneet ja rakennuslupahakemukset lopulta loppuvuonna 2014 jätetty. Nykyinen projektinjohtaja hankkeeseen valittiin syksyllä 2014.

Lähes kolme vuotta hankkeen alkamisen jälkeen saimme mahdollisuuden liittyä ryhmään huhtikuussa 2015, yhden ryhmäläisen luovuttua hankkeesta. Tarjolla oli rakennus- ja vuokraoikeus yhteen muodostetuista tonteista, jolla on kokoa 117 neliötä. Liittyessämme projektiin oli rakennuslupa jo myönnetty, suunnitelmat muutenkin lähes toteutusvalmiit, ja rakennustöiden oli määrä alkaa muutaman viikon sisään toukokuussa 2015. Meille kuitenkin vakuutettiin, että pystyisimme vielä muokkaamaan suunnitelmat haluamaamme muotoon - kunhan vain toimisimme todella nopeasti.

Ryhdyimme tuumasta toimeen. Lunastimme osuuden itsellemme, otimme yhteyttä edellisen asuntomme suunnitelleeseen sisustusarkkitehtiin - ja isot pyörät lähtivät pyörimään. Kun rakennustyöt juhannuksen jälkeen alkoivat, suunnitelmamme olivat edenneet jo pitkälle. Paljon suunnittelua on vieläkin tekemättä, mutta varsin pitkälle on kuluneiden viikkojen ja kuukausien aikana kuitenkin jo päästy. Kova on edelleenkin kiire. Taloon on tarkoitus muuttaa vielä tämä vuoden puolella.

Blogissa on tarkoitus paitsi esitellä tulevan kotimme suunnittelua ja rakennusprojektin etenemistä, myös jakaa kokemuksia hankkeen monista erityispiirteistä kiinnostuneille. Talohankkeemme on monella tavalla erityislaatuinen. Sitä se on jo rakennuspaikan sijainnin johdosta. Talolta on linnuntietä Helsingin päärautatieasemalle vain kahden kilometrin matka. Omakotitalon rakentaminen näin lähelle maan pääkaupungin keskustaa on millä tahansa mittapuulla mitattuna ainutlaatuista.

Sijainnin lisäksi hankkeesta tekee mielenkiintoisen suunnittelun vapaus, joka tämän tyyppisiltä kohteilta yleensä puuttuu. Rakennusprojekti on siinä määrin mittava, ettei tavallisella omakotirakentajalla olisi siihen yksin mitään mahdollisuutta. Rakennuttajaliikkeiden rakentamien talojen osalta tulevien asukkaiden mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluun on kuitenkin yleensä hyvin rajallinen. Ryhmärakentaminen mahdollistaa suunnittelun vapauden hankkeessa, jonka toteuttaminen muutoin olisi ainakin meille ollut täysin mahdotonta. Talojen tulevilla asukkailla on ollut lähes vapaat kädet suunnitella tulevan kotinsa juuri sellaiseksi kuin haluavat. Näin on ollut hyvin pitkälti myös meidän talomme osalta, vaikka tulimme projektiin mukaan vasta viime keväänä. Voi sanoa, että vain budjetti on ollut rajana.

Hankkeen tuloksena syntyy viiden uniikin pientalon kokonaisuus. Julkisivun näennäisestä yhtenäisyydestä huolimatta jokainen yksittäisistä taloista tulee olemaan omanlaisensa. Yhdistävinä piirteinä taloilla on rungon materiaali betoni, joka on hyvin voimakkaasti läsnä myös kaikkien talojen sisäpinnoilla, huonekorkeus, joka on märkätiloja lukuunottamatta kauttaaltaan yli kolme metriä sekä tilojen perusratkaisut autotalleineen, pihoineen, parvekkeineen ja kattoterasseineen. Kuitenkaan edes kerrosluku ei ole kaikissa taloissa sama, vaan kahteen taloista tulee kolme ja kolmeen neljä kerrosta.

Meille rakennettavan B-talon suunnittelun keskeisiä teemoja ovat paitsi suunnittelun ja toteutuksen laadullisesti korkea taso ja kokonaisuus, käytännöllisyys, valintojen ekologisuus, energian omavaraisuus. Suunnitelmiin kuuluu sähkön tuottaminen katolle sijoitettavilla aurinkopaneeleilla sekä käyttöveden lämmittäminen aurinkokeräimillä ja asuntoon sijoitettavalla vesikiertoisella takalla.

Painopiste blogissa on asunnon ja sen ulkotilojen suunnitteluun ja sisustukseen liittyvissä kysymyksissä. Tämän lisäksi aiheina ovat erityisesti energia- ja ympäristökysymykset, suunnitteluun ja rakentamiseen liittyvät ilmiöt yleensä sekä uuden asuinalueen muodostuminen ja siihen liittyvät odotukset.

Tervetuloa mukaan seuraamaan talohankkeemme etenemistä!

Anna